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March 24, 2005

敷金の考え方

今日部屋の明け渡しを完了した.

<戦績>
・預けてた敷金⇒¥150,000
・返ってくることになった取り分⇒¥50,000

6年間住んで10万円の支出か.まぁよしとするか.
10畳の1Kに住んでたわけだけど,「壁紙とカーペット全張替え+掃除費用2万円=16万円強」を業者(家主)と俺とで負担し合ったかたちだ.
ってもいきなり10万円で落ち着いたわけでもない.
その経緯を簡単に示そう・

昼の11:00,約束の時間ぴったりに業者が来る(1人).どうやら住宅センターから委託された回収専門の業者のようだ.
入ってくるなりこっちのご機嫌取りを始める.
丁寧で陽気な挨拶から始まり,「どんな勉強されてたんですか?」「いやぁすごいですねぇ」「やっぱり違いますねぇ」などなど.
うーんそんなに揉めるのがイヤか.

部屋の査定を始める.
まぁ何はともかく6年間も住んだ家だ.結構汚れてるし傷もある.何せマメに掃除する俺ではない.そうはいっても料理はしないから台所もキレイだし,タバコも全く吸わないから壁も真っ黒というワケではない.
「とりあえずこっちの壁紙は全張替えで見積もらせていただきますね」「やはりこういった傷は残せませんので張替えになりますかねぇ」
まぁとりあえず何も反論せず聞いておく.

査定の進む途中で質問を入れてみる.
「張替えの負担ってのはどうなってるんですかね?」

そしたら聞いてもいないのに声高にベラベラと説明し出した.
「いやおっしゃりたいことは分かります.ガイドラインに書いてあったり凡例があったりとねぇ.昨日もそういう客がいて敷金全部返せって言ってくるんですよ.私としてもつらいところでしてねぇ.こちらもガン言ってやりましたよ.そりゃね,云々云々・・・」
「もちろん長くお住まいになれば醤油もこぼしますし傷もできるのも当たり前なんですが,中にはキレイに使って頂いて汚れを残されない方もおられるんですよ.そうしますとどうしても部屋を使われた方の自己負担というかたちで~云々云々」
「京都の家主さんってのは負担したがらないんですよ.土地柄なんですかねぇ.いやわしゃ出さんっておっしゃる方も多くてですね,こちらが負担することもあるんですけど,云々云々・・・」
「壁紙の償却期間ってのは5年くらいなんですがね,中の素材のことも考えて5年くらいで替えるように勧めてやっているんですわ.云々云々」

まぁ要するにアレだ.
この時期回収業はものすご大変なんだ.ゴネる奴が多いから.
聞いてみたら,法律とかで厳密な規定はないらしい.最後は話し合いによる折り合いで負担割合の決着をつける問題らしくて,その場の裁量が大きなモノを言う.だからそんな展開になる前に先手を打ってきたというところだろうか.

んでどんな負担にするかはともかくとして,室内の痛み具合からして全張替えは逃れられない査定結果になった.
総計16万円超.
さて,どうやって交渉するか.

イキナリあんな風に切り出されたし,こっちもうだうだ揉めるのはめんどいから聞いてみた.
「こちらとしても色々長引くのはアレですから,一発で決めたいんですけど.ぶっちゃけてそちらさんはどれくらいを考えてはるんですか?」

そしたら図々しくもこうきやがった.
「そうですねぇ.こちらとしましては超過分をこちらで負担しまして差額徴収ナシあたりでどうだろうかと考えているんですが.」

オイオイ.
一発で決めたいってゆってんのに平然な顔して随分と遠慮の無い切り出しだな.まぁ商売っちゃしょーがないのかもしれんが.

結局向こうの言い分としては,
・キレイな使い方をする奴もいる.
・汚した分は払え.
・ただ全て負担させるのはアレだから後は折り合いで.
ってなところ.

ただそれだけじゃあんまりな言い分だろ.素直に払えるワケがない.

対する俺の反論の論点は
・住んでて自然に生じる傷について全負担する義務はない.
・家賃を取る上に壁紙張替えなどの維持費用を全て居住者に負担させようというのではマンション経営者としてまっとうとは言えない.
・全くの汚れも傷もつけずに暮らせという者にはマンション経営する資格はない.
・京都という土地柄は関係ない.マンション経営業態としての問題だ.
・2年おきに更新料も払っている.
・ただもちろん汚したのは事実だし6年も住んで愛着もある.世話にもなったと思うから敷金全部返せという訳ではない.
といったところ.

加えて,
「最近地震の問題もある.家具を固定しようと思ったら壁に傷ができるのも当然だが,それすら許さないのであれば,地震が来たら居住者には死んでくれと言うのか.そんな経営者があっていいのか.」
てなところも主張しておいた.

俺の感覚としては,ちょっとしか傷つけてないのに部分張替えが無理なためにしなければならない全張替えの費用を全て自分が負担するのはおかしい,って感じ.
ただもちろん自分がこまめに掃除することを怠ったせいで生じた不具合については負担すべきだと認めた.

そんな交渉を1時間程続けて落ち着いた金額が,俺が10万円負担して5万円返還してもらうという折り合い.
内訳としては,部屋の壁紙とカーペット張替えを折半(5万超).台所は汚した分だけ負担(2万弱).洗面所は全面負担(5千円).+掃除費用(2万円)-差額をまけてもらって=10万円ピッタリ.
まぁこんなもんかな.
いい立地に長いこと住ませてもらって,住民としての義務を大して果たさずその上でゴミ出しやらで世話になったしな.
ヨシとしよう.


一つ問題なのは『敷金』の考え方だ.
これはナンのために取ってるんだろ?

人が居住することにより生じる損壊を補填するために徴収するのであれば,もちろん敷金全額補填(返還無し)という考え方も納得はいく.

けど,2年くらいで出ていく人が全く汚していない場合は,多分敷金は全額返済されるだろう.
でも結局5,6年毎に張替えが必要なので,それが続けば住民側は部屋の壁紙や絨毯などの維持管理費用を負担せず,マンション管理者が負担していくことになる.
住民がそこに居るだけでも2年分の償却が発生するにも関わらずだ.

その場合は,その種の維持管理費用は家賃の中に含まれていることになる.
敷金という特別な収益を計上しなくてもマンション経営はやっていける計算にするためだ.

そうすると,敷金というのは何か特別な事情が生じた際に補填する保険の役割を担うと考えられる.
ボヤが起きたときに敷金を使って部屋の中を直すとか,地震で被害が生じた場合とか,何か大きな穴を開けてしまった場合とか.

だとすると,部屋の維持管理費用を敷金から出させているマンション経営者はボロ儲けということになる.
全ての費用を差し引いても利益の出る家賃を設定しておいて,さらに数年おきにボーナス(敷金)が入ってくることになるからだ.

まぁ敷金をどのように設定しているかは想像の域を出ないから結局良く分からんのだけど,一つ思ったのは,空室率さえなんとかなるならばマンション経営ってボロイ商売なんだろなぁってこと.

全ての交渉が終わってサインしたのが昼の12時.1時間もやりとりしてたことになる.
業者の人は今日中にこれから10件回るらしい.
ごくろーさん.

  

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Comments

敷金に関してはいろいろ問題があるとおもう。基本的には敷金は家賃滞納とか賃借人の過失により生じた損害の担保です。賃貸借は賃貸人が財産を賃借人に使用収益させる契約なんで壁とか絨毯のちょっとした傷なんかは原則的には(契約書見てないからなんともいえんが)賃貸人負担になる。

でもそんなことで金取られるのはすべて既得権というか腐った商慣習。こういう不合理は是正していきたいなぁ。法律にかかわる者としては。

Posted by: そごう | March 24, 2005 11:12 PM

へぇ.商習慣だったのか..
それ知ってたらもっと交渉できたなぁ.
うーん改めて法の取り決めが大事だと実感.
そごうさんきゅ~☆

Posted by: かき | March 26, 2005 01:27 PM

10万の負担でも多いと思いますよ。
私も先日まで同様のトラブルを抱えましたが、
仲介業者による5万の追加請求に対して、逆に敷金から11万取り返しました。

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Posted by: nam | April 24, 2005 01:38 PM

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